Almene boliger

Boligorganisationerne stiller boliger til rådighed forholdsmæssigt efter deres antal af boliger i Faaborg-Midtfyn Kommune, samt i forhold til andelen af fraflytninger i en given boligafdeling, i et omfang op til hver 4. ledige bolig i den enkelte boligafdeling.

Følgende målgrupper kan søge om kommunal boligsocial anvisning i Faaborg-Midtfyn Kommune:

1. Familier og enlige, der er husvilde/hjemløse eller som inden for kommende måned vil miste deres bolig i Faaborg-Midtfyn Kommune
2. Borgere i Faaborg-Midtfyn Kommune, der i henhold til lov om social service § 80 er indkvarteret på hotel/pension som led i kommunens huslyforpligtelse.
3. Borgere fra Faaborg-Midtfyn Kommune, der har ophold på §110 boformer (herberg/forsorgshjem).
4. Borgere fra Faaborg-Midtfyn Kommune uden bolig der har ophold på § 109 boformer (krisecenter).

Særlige tilfælde

Ud over hovedmålgrupperne for boligsocial anvisning, som er beskrevet ovenfor, kan kommunen i særligt enkeltstående tilfælde, på baggrund af en begrundet ansøgning, give borgere udenfor hovedmålgrupperne adgang til kommunal boligsocial anvisning.

Hvorvidt den enkelte borger kan komme i betragtning til at få hjælp gennem den boligsociale anvisning, beror på en konkret, individuel vurdering.

Se aftalen

Flere Boligselskaber Aftale Om Fleksibel Udlejning, Boligsocial Anvisning

Denne aftale giver fortrinsret til personer over 50 år og uden hjemmeboende børn, herefter tilsvarende for personer under 50 år i rangfølge 49 år, 48 år osv.

Se aftalen

Boligselskabet Fyn Aftale Om Fleksibel Udlejning For Bøgeparken I Årslev

Denne aftale giver fortrinsret til boligsøgende, der i forvejen er bosat i afdeling 55, Lensmarken i Faaborg-Midtfyn Kommune.

Se aftalen

Civica Aftale Om Fleksibel Udlejning, Intern Oprykningsret

Denne aftale giver fortrinsret til

1. børnefamilier til 3- og 4-rums boliger i boligforeningens  afdeling,
2. ansøgere berørt af en social begivenhed som skilsmisse, dødsfald, ansøgere med truet helbred på grund af sundhedsskadelig bolig - betinget af lægelig udtalelse samt ansøgere, der på grund af svigtende førlighed har behov for bolig i stueplan - i de nævnte tilfælde, hvor der er opstået et akut boligbehov, kan der i visse tilfælde og undtagelsesvis gives fortrinsret.

Se aftalen

Ringe Boligselskab Aftale Om Fleksibel Udlejning 2023 2027

Denne aftale giver fortrinsret til

1. Boligsøgende, der har fået tilbudt eller er i fast beskæftigelse i mindst 25 timer/uge i det geografiske område omfattet af Faaborg-Midtfyn, Nyborg og Svendborg Kommuner
2. Boligsøgende, der kan dokumentere, at de er bosat på Fyn og modtager folkepension og som søger en mere senioregnet bolig end deres nuværende gives fortrinsret.
3. Lejere fra samtlige boligorganisationens afdelinger, der er boligsøgende som følge af skilsmisse eller opløst parforhold eller søger en mere egnet bolig efter ægtefælles/samlevers død, har fortrinsret.

Der er indgået aftale mellem kommunen og boligselskabet om at forlænge aftalen i yderligere 4 år.

Se aftalen

Domea Faaborg Midtfyn Ældreboligsselskab Aftale Om Fleksibel Udlejning For Sybillesvej I Korinth

Denne aftale giver fortrinsret til boligsøgende som samtidig afgiver en bolig i samme boligafdeling.

Se aftalen

FAB Aftale Om Fleksibel Udlejning, Intern Oprykningsret

Deltagere:

Fra Forretningsudvalget i Boligforeningen Faaborg-Midtfyn:

• Karina Rasmussen
• Terese Christensen
• Ulla Søgaard

Fra Boligkontoret Danmark:

• Conny Bruun

Fra Tilsynet med Almene Boliger:

• Økonomikonsulent Carsten Hansen
• Chefkonsulent, jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed

Boligforeningen vurderer at det går godt. Der er blevet ansat nye varmemestre så der nu er 6 varmemestre. Der er flydende grænser i forhold til opgaver og lokationer, men der er overordnet en opdeling i  beboerservice og de grønne områder.

De nye medarbejderfaciliteter på Bakkevej er ved at blive renoveret. Driften er rykket ind, men ikke øvrige medarbejdere. Afdeling 28 til drift af bygningen. Resten af udgifterne ligger på organisationen. Det bliver nogle gode rammer med bedre mødefaciliteter.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab

Boligorganisationen har haft et lille underskud på ca. 1.300 kr.  Dispositionsfonden udgør 16,743 mio. kr., hvoraf den disponible del udgør 9.681.248 kr. Den disponible del er faldet med ca. 4,5 mio. kr. Den samlede egenkapital udgør 17,947 mio. kr., hvoraf den disponible del udgør 10.677.007 kr. Dette beløb svarer til 15.841 kr. pr. lejemålsenhed (disp.fond 14.364 kr., arbejdskapital 1.477 kr.)

Den disponible arbejdskapital udgør 995.759 kr. Boligorganisationen mangler 1.292.466 kr. for at nå grænsen (maksimumbeløb). Boligorganisationens målsætning på 1.487.346 kr. er ikke nået.

Det er midler, der er opsparet af lejerne, og skal bruges på istandsættelser og renoveringer.

Afdeling 24 er ratet D (Søvej)
3 afdelinger er ratet C.

Meget ”potentiale” på effektiviseringer (gule) men der er grænser for, hvor meget, der kan effektiviseres.

Det har været godt at få gennemgået både bygninger og økonomi.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser

Ingen udlejningsproblemer, men der er problemer med affaldssorteringen. Det har hjulpet lidt, at der er skaffet andre containere med mindre huller. Der er mest udfordringer med udlejning i forhold til de boliger, kommunen anviser til.

Der er behov for bedre faciliteter ved ældreboligerne ved Vesterled i Ryslinge og samarbejde om at optimere dem.

Ikke underskud og beskedne henlæggelser.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger

Problemer med både medlemmer til afdelingsbestyrelsen og organisationsbestyrelsen. Arbejder på vedtægtsændring så der nedsættes antallet af organisationsbestyrelsesmedlemmer fra 7 til 5.

Afdelingsbestyrelserne er min. 3.

Det er komplekst at være i bestyrelsen. Prøver med forskellige tiltag, fx at flytte tidspunkter, steder mv. for at engagere flere til bestyrelsen.

2 årlige fællesmøder for afdelingsbestyrelserne.

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer

Der er gang i flere renoveringer, bla. Damhusvej, køkkenudskiftning i Egeparken, Kværndrup og Vielunden i Gislev.

Energikonsulent fra Boligkontoret ser på muligheder for fælles varmeforsyning.

Søndergården i Gislev, vinduesudskiftning og efterisolering af lette facadevægge. Der mangler stadig en overordnet plan for boligerne – i samarbejde med kommunen. 

Udsættelser som følge af huslejerestance

Én udsættelse siden sidst. Den boligsociale indsats er der stadig, og kan give råd og vejledning.

Eventuelle boligsociale tiltag

Samarbejdsaftalen er ikke rigtig i brug hos boligforeningen. Boligdialog Forum med kommunen er aftalt til den 16. september.

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler

Ingen.

Drøftelse af aktuelle emner

• Mulighed for nybyggeri.
  Seniorbofællesskaber i Gislev.
  Muligvis på Smedeager – på/ved de kommunale byggegrunde?

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet

Evaluering af kommenteret dagsorden. For kommunen har det fungeret fint. For boligforeningen har det også været fint, særligt i forberedelsen til styringsdialogmødet.

Eventuelt

Næste års dialogmøde holdes på Bakkevej i de nye lokaler.  

30.08.2024 /TJUNG

Deltagere:

Fra boligselskabet:
Formand Gerhard Haurum
Næstformand Niels Sørensen (syg)

Chefkonsulent Conny Bruun, Boligkontoret Danmark

Fra kommunen:
Økonomikonsulent Carsten Hansen
Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed
Det går fint, jævnt derudaf i det daglige. Bestyrelsen skåret ned fra 7 til 5. Det er svært at få nye med i bestyrelsen. Der er udfordringer i forhold til nye drifts- og vedligeholdelsesplaner. Forventet at behovet overstiger økonomien med tiden.
Der er fortsat rimelig lav husleje, så der er mulighed for at få oparbejdet yderligere kapital til renoveringer.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab
Fornuftigt regnskab. Lille overskud på 1t kr., Dispositionsfonden udgør 3,6 mio. kr., hvoraf den disponible del 2,6 mio kr. Egenkapitalen udgør 4,45 mio kr., hvoraf den disponible del udgør 3,39 mio kr.
Negativt afkast på 580t på kapitalforvaltning. Rødt lys i forhold til kapitalanskaffelser.
4 fraflytninger ca. 112 kr. pr. m2 – benchmark 88 kr. Lejerne bor længere, og dermed bliver fraflytningerne dyrere.

Ratet C – sidste år ratet A skyldes drifts- og vedligeholdelsesplaner.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser
Ingen, kun 2 fraflytninger indtil nu i år. Der bliver brug for henlæggelser for at kunne opfylde 30-årsplaner. Anden kapitalanskaffelse nødvendig på 14,6 mio. kr.
Fruerlundvej og Svendborgvej bør kigges på i forhold til overvejelser om fremtiden.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger
Alle beboere inviteres til årligt møde. Rimeligt godt besøgt. Men ikke rigtig søgning til bestyrelsen.

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer
Renovering af kloak på Tværgade gennemført.
Carl Albrechtsens Vej – altaner og tagrender – der kommer vand ned mellem bygning og altan.
Råderetten sat lidt i bero. Beboerne må selv mod refusion ved fraflytningen.
Carl Albrechtsens Vej skal have skiftet vinduer inden for de næste par år.

Udsættelser som følge af huslejerestance
Ingen. Ingen pt. i restance.

Eventuelle boligsociale tiltag
Råd til husleje – boligsociale medarbejdere under Boligkontoret Danmark.

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler
Fleksibel udlejning forlænges for 4 år.

Drøftelse af aktuelle emner
Ingen.

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet
Ingen særlige ønsker.

Eventuelt
Intet

31.10.2023 /TJUNG

Deltagere:

Fra boligselskabet:
Formand Niels Peter Ellegaard
Næstformand Bente Torpsgaard
Kundechef Kim Hybel

Fra kommunen:
Økonomikonsulent Carsten Hansen
Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed
Det går rimeligt godt på trods af inflation og stigende energipriser.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab
Underskud på 187.000 kr. i organisationen som er overført til arbejdskapitalen. Dispositionsfond udgør 2,7 mio. kr.

Afdeling 53 (boliger) har haft et overskud på 1,5 mio kr. og der henstår ca. 6,1 mio kr. på resultatkontoen. Der justeres lidt ned på budgettet.

Afdeling 12 (servicearealer) har haft overskud på 27.000 kr. og der henstår 59.000 kr. på resultatkontoen.

Kapitalforvaltningen har resulteret i en negativ forrentning på 7,74% svarende til -3,1 mio kr.

Effektivisering ligger på 98%.Forsikringsudbud med flere bydere, da der var tale om mindre enheder. Overvejer udbud på mindre, ensartede opgaver som fx skift af toilet, blandingsbatteri mv.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser
Der er ikke problemer som sådan. Ældreboligerne i Tømmergården har fået flere stofmisbrugere og alkoholikere ind. Boligforeningen har kontaktet Socialforvaltningen.

I familieboligerne er meget sporadisk ledighed på højst 1-2 måneder.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger
Afdelingsbestyrelse i afdelingen. Alle afsnit er repræsenteret. Der lidt vigende deltagelse til afdelingsmødet. Der er relativt mange ældreboliger som sjældent er repræsenteret.

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer
Fjernvarmeprojekter på vej i flere af landsbyerne. Der er gasfyr i mange af boligerne. Beslutning træffes i organisationsbestyrelsen.
Lykkevalg: Udfordring med de kolde gader, der er indrettet som uderum. Det giver udfordringer i forhold til høje varmeregninger. Undersøgelser af, om der skal indhentes priser i forhold at få ændret tagkonstruktionen.

Udsættelser som følge af huslejerestance
2022: 0
2023 (år til dato): 0
Der er ikke oplevet en stigning som følge af stigende energipriser og inflation. Dog en svag stigning i antallet af skimmelsvampsager.

Eventuelle boligsociale tiltag
Med i den fælles aftale med kommunen om Housing First. Det fungerer godt med én indgang til det sociale område. Der opleves god responce fra kommunens side.

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler
Ingen.
Aftalen med Sybillesvej fungerer godt. Overvejer at ændre fælleshuset til en bolig.

Drøftelse af aktuelle emner

• anmodning om fælles dialogmøde mellem de almene boligselskaber, FFV og FMK vedrørende affaldsløsning. Der forventes at komme et møde sidst i oktober.
• Faaborg Øst – mulig anmodning om opførelse af almene boliger
• Campus Faaborg – Fordeling af risikoen. Stor usikkerhed om fremtiden for gymnasiet.
• Pilekrogen i Håstrup, bud kommer mandag formiddag.
• Administrationen er nu hjemtaget, der skal udfærdiges ydelseskatalog

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet
Det fungerer fint som det er. Gerne fællesmøder.

Eventuelt
Intet.

13.09.2023 /TJUNG

Deltagere:

Fra boligselskabet:
Formand Søren Svendsen
Næstformand Lisbeth Jensen
Kundechef Kim Hybel

Fra kommunen:
Økonomikonsulent Carsten Hansen
Chefkonsulent, jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed
Det går overordnet godt – der kun sporadisk ledighed. Svendborgvej, Ørbæk, besigtigelse/møde m. Landsbyggefonden og kommunen, overvejer enten nybyg eller renovering. Arbejder på afdelingssammenlægning i Ørbæk. Ekstraordinært organisationsbestyrelsesmøde om fjernvarme i Årslev og Ørbæk. Fruerlundskollegiet der forventes at komme midler til renovering fra likvidationsprovenuet fra DSI Lagonis Minde. 

Gennemgang af styringsrapport og regnskab
Underskud på 419 t.kr., som er overført til arbejdskapitalen. Den disponible arbejdskapital udgør 837 t.kr. Den disponible del af dispositionsfonden er reduceret med 916 t.kr. og udgør 3.987 t.kr. Der er anvendt i alt ca. 1,575 mio. kr. til dækning af tab ved lejeledighed og fraflytninger.

I den 10-årige prognose over den disponible egenkapital forventes dispositionsfonden at blive negativ ved årsskiftet 2027/2028. Der holdes øje med udviklingen.

Negativ forrentning af kapital på -8,91% med et tab på 5,1 mio. kr.

Alle 7 afdelinger har god og tilfredsstillende økonomi.

Boligforeningen har været i dialog med Domea om løbende afskrivninger af lejetab, frem for at pulje dem, så der kommer store tab på én gang.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser
Fuldt udlejet på Guldhøj. Der er en enkelt ledig bolig i ny og næ. Især nogle af de store lejligheder er mindre efterspurgte og står ind imellem tomme.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger
Afdelingsbestyrelser i alle, bortset fra en i Ørbæk. Der har ikke været ønske om det blandt beboerne. Udskiftninger i beboerkredsen i seniorbofællesskabet i Ørbæk giver udfordringer med samarbejdet blandt beboerne. Der er mulighed for at indhente ekstern hjælp 

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer
Svendborgvej i Ørbæk, gennemgribende renovering
Fruerlundvej, energirenovering
Guldhøj, mulig udskiftning af vinduer og døre.
Fjernvarme i Årslev og Ørbæk. En del af boligmassen har naturgas, der udfases. 

Udsættelser som følge af huslejerestance
2021/2022: 2
2022/2023: 2

Der har ikke været en oplevelse af stigende udsættelser som følge af stigende energipriser

Eventuelle boligsociale tiltag
Samarbejdsaftale med kommunen om boligsocial anvisning til hjemløse.  

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler
Bøgeparken i Årslev, udløber først i starten af 2025.

Drøftelse af aktuelle emner

• Renovation: Ønske om fælles møde ang. Affaldsordning.
  Det har været en vanskelig indkøring, men kører meget bedre nu. Der kommer løbende flere affaldsfraktioner, som skal håndteres.
  Der kommer et møde, formentlig sidst i oktober.
• Fjernvarmetilslutning bliver en beslutning i organisationsbestyrelsen, da det berører flere afdelinger og både nuværende og fremtidige lejere.
  
  

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet
Fremrykkes til sidst i april/først i maj.

Eventuelt
Intet.

08.09.2023 /TJUNG

Deltagere:

Fra boligselskabet:
Formand Vibeke Harboe
Forretningsfører Helle Jakobsen

Fra kommunen:
Økonomikonsulent Carsten Hansen
Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed
Målsætningsprogram fremlagt og gennemgået. Det går rigtig fint med de 17 afdelinger og børnehaven. Helhedsplanen i Ringparken er en stor opgave.

Været hos Landsbyggefonden. Der stilles krav, men er også løsningsorienteret. Skema B godkendt i foråret. Været ramt af lavt afkast i forhold til det budgetterede.

Administrationsbidrag ligger fint. Dispositionsfonden skal bruges ved renovering.

Tre medarbejdere på kontoret. Kurser for beboerdemokratiet. God opbakning til afdelingsmøder og fællesmøde.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab
Overskud på ca. 80.t. kr. Dispositionsfonden er steget til 13,5 mio. kr. men disponibel del er faldet til 2,5 mio. kr. Ca. 914t i arbejdskapital.

Lejetab for næsten 1,5 mio., men den største del ligger på Ringparken i forbindelse med helhedsplanen. To ”røde” afdelinger og en del gule.  Selvom henlæggelser isoleret set er høje, er beløbene i underkanten til at dække større udgifter til fx tagudskiftning. Granskning er i gang, men endnu ikke afsluttet.  

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser
Ringparken, se nedenfor.

Lundevej i Korinth – høj fraflytningsprocent. Henlæggelserne rækker, og huslejen er acceptabel.

Beboersammensætningen gør, at der er stor udskiftning. Forhøjet fraflytningsprocent i afd. 12 - Betzyslyst. 

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger
Der er ikke bestyrelser i alle afdelinger, men et godt samarbejde med dem, hvor der ikke er afdelingsbestyrelser.  

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer
Er i gang hele vejen rundt. Der blev skiftet vinduer og døre i afd. 7. Energimærket opgraderes i forbindelse med granskningen.

Fjernvarme udskudt i Faaborg.

Fjernvarme i Korinth er i gang med arbejdet, og boligforeningen holder sig opdateret.

Udsættelser som følge af huslejerestance
Ingen i 2022.

Eventuelle boligsociale tiltag
Ikke rigtigt. Der er indgået en samarbejdsaftale med boligforeningerne i forhold til hjemløse.  

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler
Ingen

Drøftelse af aktuelle emner

• Status på fysisk helhedsplan i Ringparken
  • Arbejdet er så småt gået i gang på pladsen. Det fylder meget for boligforeningen og ejendomsinspektøren.
  • Lidt udfordringer med genhusning, når rækkehusene er færdige og opgangene går i gang.
  • Midlertidig indkørsel fra Svendborgvej.
  • Landsbyggefonden har taget en stor del af udgifterne, men huslejen kommer også til at stige.
  • Renovering pågår indtil udgangen af 2024.
  • Der har været fint samarbejde med kommunen, både byggesag og tilsynet.
• Afdeling 8, Ringgårdens Børnehus
  • Indgår i budgetforhandlingerne som mulig opsigelse af driftsaftale.
  • Vuggestuepladser netop etableret og i samarbejde med kommunen
  • Det kom meget bag på boligforeningen at der var planer om mulig opsigelse af driftsaftalen.

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet
Evt. besigtige Ringparkens renovering næste år.

Eventuelt
Intet.

29.08.2023 /TJUNG

Deltagere:

Fra boligselskabet:
Formand Karina Rasmussen
Næstformand Frans Steenholdt
Medlem af forretningsudvalget Terese Christensen
Chefkonsulent Conny Bruun

Fra kommunen:
Økonomikonsulent Carsten Hansen
Chefkonsulent, jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed
Boligforeningen vurderer at være godt med, ud fra regnskab, aktiviteter mv.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab
Organisationens overskud er på 1.708 kr. Dispositionsfonden udgør 17,214 mio. kr. hvoraf den disponible del udgør 13,3 mio. kr.

Den disponible arbejdskapital udgør 1.132.841 kr. hvilket er under boligorganisationens målsætning på 1.396.248 kr.

Kontoen for egen trækningsret i LBF udgør 2,357 mio. kr.

Boligforeningen foretager rating af sine afdelinger. 8 afdelinger er med rating C og 1 med rating D. Der er ingen med E, som er dårligst. Ratingen er samlet set dårligere end sidste regnskabsår.

Drifts- og vedligeholdelsesplanerne betyder, at der er større krav til henlæggelser.

Godkendelse af køb af ejendom, er ikke sendt til tilsynet. Kan komme på Økonomiudvalget den 7. august.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser
Udlejningsproblemer primært hvor kommunen har anvisning. Hvis ventelisten er tømt, annonceres på boligportaler, og derefter bliver boligerne udlejet. Der er særligt problemer på Vesterled i Ryslinge samt i Ullemoseparken.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger
Lidt udskiftning i , hvilke afdelinger der har bestyrelser. Bl.a. afd. 10, hvor bestyrelsen har nedlagt sig selv. Der er engagement og deltagelse på fællesaktiviteter. Nye deltagere på generalforsamling, ca. 45 deltagere. Det er vanskeligt at rekrutere til bestyrelser. Nye beboere, primært fra ejerboliger, har ofte store forventninger til hvad det vil sige at være i almen bolig.

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer
Afventer fjernvarme i Ryslinge og Gislev 2025.

Udsættelser som følge af huslejerestance
Ikke noget, der fylder. Mulighed for afdragsordning på de stigende energiudgifter.

Eventuelle boligsociale tiltag
Boligsocial ordning – Råd til husleje – også med fokus på energiproblematikken. Ny boligsocial anvisningsaftale. Ganske få henvendelser om bolig i forhold til ordningen. Kun en enkelt i forhold til aftalen om huslejetilskud.

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler
Ingen.

Drøftelse af aktuelle emner

• Afdeling 530-003/Damhusvej-Øster Ringvej
  Rådgiverne er fundet, der skal være forhandling med entreprenører. Skema B lige omkring sommerferien. Forventer stadig at gå i gang til april 2024.
• Afdeling 530-006/Søndergården Gislev
  Døre, vinduer, facadeelementer isoleres i august. Kontakt til socialafdelingen/Sundhed- ældre/Arbejdsmarked i forhold til støtte til borgerne, så håndværkerne bedst muligt sikres adgang.

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet
Prøve med kommenterede dagsorden. Sender kommentarer til dagsorden ind på forhånd. Fastholder styringsdialogmøde i juni.

Eventuelt
Intet.

08.06.2023 /TJUNG

Deltagere:

Fra boligselskabet:
Formand Vibeke Harboe
Forretningsfører Helle Jakobsen

Fra kommunen:
Økonomikonsulent Carsten Hansen
Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed
Det går udmærket, godt samarbejde med kommunen. 434 enheder i 17 afdelinger. Nyt byggeri i Jomfrulågen er nomineret til pris. Helhedsplan i Ringparken, 56 altaner og nye køkkener 88,9 mio. kr.  Der er mange ting, der trænger til renoveringer, så hensættelser kan nemt blive brugt.

Kapitalafkast negative pga. stigende renter og kurstab. Kurstab skal fremover bogføres på henlæggelser.

Målsætningsprogram gennemgået. I forhold til effektivisering går det den rigtige vej.

Gennemgået budget 2023 i forhold til mulige besparelser. Været tilbageholdende med huslejestigninger.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab
Underskud på ca. 300t i boligorganistationen. Skyldes primært rentestigninger. Trækningsret på 6,3 mio.

Fra 2016 – 2020 har der været overskud. I 2021 underskud samlet set ca. 1 mio kr.

Egenkapitalen 86t i 2021

Henlæggelser 141t. Granskning fra LBF er udskudt. 

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser
Ringparken, se nedenfor.

Ikke udlejningsproblemer.46 fraflytninger i 2021. Lysbjergvænget og Lundevej overvejer udskiftning til varmepumpe i stedet for naturgas. Lysbjergvænget er en lille afdeling med husleje på 762 kr. pr. m2. Det kan gøre det vanskeligt i forhold til renoveringer. Overvejer fjernvarme i Betzyslyst.

Tomgang påvirker afdelingens regnskab i Ringparken.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger
Fungerer udmærket, der har været nogle gode beboermøder. Det boligforeningen ikke kan løse, står typisk højt på listen, fx gaspriser. God opbakning fra bestyrelsen til at deltage i møderne. 5 afdelinger uden bestyrelser, men pænt fremmøde til møderne. Afd. 2-3-4 holder møde sammen i hvert sit lokale. Det giver øget kendskab til hinanden.

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer
Udskiftning af vinduer og døre i afd. 7, nye køkkener i afd. 3, en del projekter på vej, herunder fx varmepumper og fjernvarme.

Flere ønsker om nye køkkener efter den individuelle råderet.

Udskiftning af vinduer i afd. 6.

Helhedsplan for Ringparken kommer til at fylde en del.

Udsættelser som følge af huslejerestance
1 i 2021. Har endnu ikke oplevet højere andel af rykkere end sædvanligt.

Eventuelle boligsociale tiltag
Pulje i Ringparken, til sociale tiltag, fx cykelbane mv. i samarbejde med kommunen.

AB har en genhusningskonsulent, der skal bistå med helhedsplanen.

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler
Ingen

Drøftelse af aktuelle emner

• Kort status på fysisk helhedsplan i Ringparken

  • Tidsplan for renovering, udbud formentlig i november

  • Mangler lidt ift. byggetilladelse, altaner, ventilation mv.

  • Skema B forventet i marts 2023

• Udlejningsaftale, herunder kommunal anvisning og ukrainske flygtninge

  • Underskrives den 9. november 2022.

  • Boligforeningen er gerne behjælplig med de ukrainske flygtninge.

• Bekymring for vore lejeres økonomi, pga stigende udgifter til el, gas og varme, samt lejestigninger

  • Er optaget af at huslejen ikke stiger for meget, men forsøger rettidigt at reagere på stigninger i forsyning.

• Muligt nybyggeri af almene boliger

  • Gerne seniorbofællesskab

  • Gerne se på ungdomsboligprojektet

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet
Fungerer fint som det er nu.

Eventuelt
Intet

18.10.2022 /TJUNG

Deltagere:

Fra boligselskabet:

• Formand Søren Svendsen
• Næstformand Lisbeth Jensen
• Kundechef Kim Hybel

Fra kommunen:

• Økonomikonsulent Carsten Hansen
• Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt
  
  

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed

Det går generelt godt. Der har været et tilfælde af legionella i afdelingen Spurvevænget i Ørbæk. Dette er under udbedring.  

Gennemgang af styringsrapport og regnskab

Boligorganisationen har haft et underskud på 32.688 kr., som er overført til arbejdskapitalen.

Den disponible del af arbejdskapitalen udgør 1.131.396 kr. Ikke længere underskud i afdelingen. Den disponible del af dispositionsfonden er reduceret med 3.350.388 kr. (bl.a. 2.811 t.kr. i ydelsesstøtte til afd. 7853 og 7865) og udgør herefter 4.925.296 kr. Boligorgansiationen har 7 afdelinger, hvor af 6 har en god og tilfredsstillende  økonomi.

I afdeling 65 godkendte LBF i 2015/2016 en støttesag til dækning af tab ved salg af 3 familieboliger på Ørbækvej (tidl. BSB Årslev). Støttesagen omfattede herudover genopretning af boliger, reduktion af husleje og afvikling af opsamlet underskud.

Afdelingen har haft et overskud på 1.335 t.kr. og saldoen for opsamlet resultat udgør 1.537 t.kr. Afdelingens tilgodehavende hos fraflytterede udgør 471 t.kr., hvoraf 428 t.kr. vurderes at være risikobehæftede.

Enkelte afdelinger kan med fordel lægges sammen.

Der er stadig en del ”røde” afdelinger i forhold til effektivisering. Der er nyt forsikringsudbud på vej. Boligselskabet undersøger bagvedliggende tal for, hvad der gør afdelingerne røde. Boligselskabet har efterfølgende fremsendt oversigt, der primært viser at forsikringsudgiften er højere end hos sammenlignelige afdelinger.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser

Ingen udlejningsproblemer. Svendborgvej/Ørbæk: tynd venteliste. Er en gammel bygning, hvor det måske giver mening at bygge nyt i stedet for at renovere. Skal behandles i Nyborg Kommune.  

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger

Afdeling 7840 er der ikke afdelingsbestyrelse. Ellers i alle andre afdelinger. Der er ringe fremmøde til afdelingsmødet i den afdeling.  

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer

• Meget opmærksomme på energiforbruget. Undersøger mulighed for statsligt tilskud.
• Årslev, mulighed for fjernvarme.
• En del af boligmassen har stadig gasfyr. 

Udsættelser som følge af huslejerestance

Eftersendes. Der har været 3 udsættelser som følge af huslejerestance i regnskabsperioden.

Der kommer lige nu store efterregninger til lejerne som følge af stigende energipriser.

Eventuelle boligsociale tiltag

Intet nyt. Aftale om Housing First med kommunen er forventelig ved at være klar i efteråret 2022.  

Der er et godt samarbejde med kommunen vedr. bekymring for en borger, selvom boligselskabet ikke får tilbagemeldinger fra kommunen på grund af kommunens tavshedspligt.

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler

Aftale om fleksibel udlejning, Bøgeparken, Årslev (tidl. BSB Årslev). Underskrives nu.

Drøftelse af aktuelle emner

• Renovation
• I indkøringsperioden har der været stor frustration blandt beboere og servicepersonale. Men nu virker det til at være indkørt. Praktiske udfordringer ift. de røde kasser.
• Rengøring på plejehjem
• Det er boligsselskabets opfattelse, at rengøring i ”leve-bo”miljøer bør være en del af den rengøring, kommunen står for. BL er inddraget i sagen. BL mener, at der skal en domstolsafgørelse til, hvis Ankestyrelsen giver kommunen medhold.
• Nybyggeri
• Ønsker: byggeri på grund på Algade, Knud Bankes Gyden etape 3, areal i Nyborg.

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet

Ingen særlige ønsker.

Eventuelt

Intet

15.08.2022 /TJUNG

Deltagere:

Fra boligselskabet:

• Formand Conni Hald
• Næstformand Karina Rasmussen
• Medlem af forretningsudvalget Terese Christensen
• Chefkonsulent Conny Bruun

Fra kommunen:

• Økonomikonsulent Carsten Hansen
• Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed

Boligforeningen vurderer, at det går godt.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab

Fornuftigt regnskab, overskud på 12.994 kr. Dispositionsfond udgør 17,238 mio kr., hvoraf den disponible del udgør 13,5 mio kr. Boligorganisationen har egen trækningsret i LBF på 2 mio kr.   

Boligforeningen har nu 18 afdelinger med 664 lejemål
Kun en afdeling i rating D, 3 afdelinger rating C. Ingen i rating E. 
Ikke budgeteret med negative renter.
Ikke røde punkter i egenkontrollen.
Nye DV-30 års vedligeholdelsesplaner. Granskning forventes at tage op til 18 måneder. Afdeling 10 har for 3. år i træk rødt i effektivisering. Der kan vanskeligt effektiviseres yderligere.
Arbejder fortsat med effektivisering, men næppe realistisk at blive ”grønne” i alle afdelinger. Der arbejdes med mere digitalisering i driften.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser

Ingen udlejningsproblemer, dog tomgang hvor kommunen har anvisningsretten (almene ældreboliger). Damhusvej har midlertidigt udlejningsvanskeligheder, men det skyldes arbejdet med helheldsplanen.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger

Arbejder på at dygtiggøre bestyrelserne med kurser om forståelse af drift og budget. Boligorganisationen betaler kurser. Ryslinge, Tværvejen og en afdeling mere med nye bestyrelser. I de afdelinger, der er etableret bestyrelser, har bestyrelserne holdt ved i flere perioder. 

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer

Afd. 3 – Damhusvej (helhedsplan)

Rødamsvej er i gang med nyt tag og facade, nye vinduer. Delvis bevaringsværdig ejendom, så begrænsninger i ydre ændringer.

Afdelinger i Ryslinge og Gislev tilsluttes fjernvarme når det bliver muligt.

Materialepriser og manglende håndværkere begrænser kommende projekter. Der er tilbageholdenhed, da der er begrænsede midler til renoveringerne.

Udsættelser som følge af huslejerestance

Ikke mange, der har været en enkelt sag, men ikke på grund af restancer. Men enheden, der hjælper beboerne, Råd til Husleje, er gode til at hjælpe lejerene til billigere boliger inden der kommer til udsættelse. De stigende fyringspriser kan presse at lejernes økonomi.

Eventuelle boligsociale tiltag

Boligsocial ordning – Råd til husleje – også med fokus på energiproblematikken. Ny boligsocial anvisningsaftale.  

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler

Ingen

Drøftelse af aktuelle emner

• Afdeling 530-003/Damhusvej-Øster Ringvej
  kort drøftelse vedrørende midlertidig suspendering af ventelisten, i forbindelse med den kommende helhedsplan med fysisk genopretning og etablering af tilgængelighedsboliger. Eventuelt samarbejde om anvisning af tilgængelighedsboliger når renoveringen af gennemført.
  God søgning til midlertidige lejemål, herunder til ukrainske flygtninge. Midlertidige kan formentlig forlænges til april 2024. Særligt samarbejde om tilgængelighedsboliger? Interesse hos kommunen? Skema B i første halvdel af 2023

• Afdeling 530-006/Søndergården Gislev
  Projektet endnu ikke endeligt og ingen udvikling siden sidste møde. Det drøftes fortsat om renovering eller afvikling af Søndergården. Sidstnævnte ikke det nemmeste.
  Afdelingen har i regnskabet dårlig score i Rating, hvor handlingsplan er påkrævet. Bebyggelsen indgår i organisationens renoveringsplan med grundet situationen med de stigende materialepriser, og efterspørgslen på håndværkere og rådgivere, og nu også stigende rente, har vi sat projektet på stand By for en stund og afventer et mere stabilt marked.  Lige nu anvender kommunen deres visitationsret til generelt husvilde og det afviger fra den oprindelige målgruppe med ældre borgere. Det har skabt problemer med generel utryghed som vi bliver nødt til at drøfte med kommunen. I forbindelse med en kommende renovering vil vi gerne i dialog med kommunen om visitering af  den rette målgruppe for en mere balanceret beboersammensætning.
  Utryghed for beboerne, evt. ændring af de beboere, der anvises? Evt. boligsocial opfølgning? Det er vanskeligt at få lov at afvikle boligerne. 
  
  
• Afdeling 530-010 /Vesterparken Ringe
  vedrørende beboersammensætning. Periodevis behov for samarbejde med boligsocial indsats fra kommunen, i forhold til beboersammensætning. Flere nationaliteter med sociale og kulturelle forskelle. Derfor er det fortsat aktuelt at søge afdelingen fritaget for at indgå i den kommende fælles boligsociale anvisningsaftale for boligtilbud til husvilde i kommunen.
  Problemer med beboersammensætning gør at det er et ønske om, at undtage fra den boligsociale anvisningsaftale.
  
• Afdeling 530-021  /Ullemoseparken 22 Ryslinge
  vedrørende beboersammensætning og formål med boligerne i Ullemoseparken 22.  Drøftelser omkring kommunens fremtidig vision for Ullemoseparken 22A-22E, for at forebygge for lange perioder med tomgange. Skal formålet på sigt ændres? Tomgange er ikke en belastning for afdelingens eller organisations økonomi, men for kommunen.
  Fortsat problemer med tomgangsleje. Alt er lejet ud pt. Kunne evt. ændres til bofællesskab for specielle målgrupper?
  Vejskiltet er væk i krattet (kommunens).
  
  
• Afdeling 530-027 /Rådhusvænget Ryslinge     
  vedrørende fredet hegn og afklaring på aftale om beskæring – også i fremtiden
  Driftsleder kontakter Natur og Parker
  
  
• i Kastanjelunden i Årslev. (vores afdeling 530-026)
  De ønsker at få trafiksikret krydset ved Overvejen og Tværvej og vil gerne høre om kommunen har planer om evt. trafiksikring med trafiklys eller andet?
  Jeg har ingen dokumentation på det, men beboerne oplyser, at der er sket 4 trafikuheld på 1 ½ år i det kryds.
  Det er en meget trafikeret skolevej, og beboerne oplever ofte,  at de biler der kommer fra Tværvej krydser vejen uden at stoppe eller orientere sig. De ser også,  at  de ”unge”  køre knallert ræs og køre om kap mellem bilerne.
  Bøgehøjvej har været spærret en del tid, og det giver øget trafik. Beboerne må se tiden an.

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet

• Ingen

Eventuelt

• Gerne byggeri til seniorbofællesskab.

21.06.2022 /TJUNG