Guide til byggesag for enfamilie- og sommerhuse

Inden du søger

Undersøg, hvad der gælder for din ejendom herunder, lokalplan, tingbogen i forhold til deklarationer og servitutter samt Bygningsreglementet.
Her tjekkes, om byggeriet kræver tilladelser fra andre myndigheder. Ofte kræves der andre tilladelser end byggetilladelse, for eksempel til spildevand, jordhåndtering eller overkørsel.

Ansøg om tilladelse

Ansøgninger skal fremsendes gennem den digitale ansøgningsportal www.bygogmiljoe.dk. Byg og Miljø guider dig igennem, hvad vi skal bruge for at behandle din ansøgning.

Sagsbehandling

Vi behandler din sag og undersøger, om dit projekt kræver yderligere tilladelser efter anden lovgivning end byggeloven, og har dialog med dig om eventuelle tilpasninger.

Byggetilladelsen er klar

Tilladelsen er gældende i ét år. Det er derfor vigtigt at huske at meddele påbegyndelse, når du går i gang med dit byggeprojekt.

Færdigmelding

Når byggeriet er færdigt, skal det færdigmeldes gennem Byg og Miljø.
Her skal indsendes dokumentation i henhold til din tilladelse.

Vejledning til dokumentation

Ibrugtagningstilladelse

Du har indsendt færdigmelding og dokumentation, og du modtager din ibrugtagningstilladelse i Byg og Miljø.

Det er en god ide at bruge en rådgiver

Der stilles store krav til de ansøgninger, kommunerne modtager. Vi anbefaler, at du kontakter en professionel rådgiver. Det er dog ikke et krav, og du må gerne lave din ansøgning på egen hånd.

Tjekliste

Her er en liste over de typiske ting, som du skal have styr på, inden du sender ansøgningen om dit byggeprojekt. Det kan være en fordel at bruge en rådgiver til at hjælpe dig med det.

• Varmeforsyning
• Spildevand og regnvand fra tage og overflader
• Jordbund og forurening
• Skelgrænser
• Ledninger og kabler
• Tilslutning til forsyning
• Brandmæssige forhold
• Landzonetilladelse
• Overkørselstilladelse
• Bygge- og beskyttelseslinjer
• Beregningsregler
• Krav om byggeskadeforsikring
• Fuldmagt fra ejer eller underskrift med MitID i Byg og Miljø
• Tinglysning
• Lokalplaner

Brand- og konstruktionsklasse

Brandklasser siger noget om den brandrisiko, der er forbundet med byggeri. Jo større risiko, des højere brandklasse.

Byggeriets konstruktionsklasse afhænger af tre ting:

1. hvor kompleks konstruktionen er
2. hvor almindelig konstruktionen er
3. hvilke konsekvenser, som svigt i konstruktionen vil medføre

Ved opførelse af et nyt sommerhus eller tilbygning af et eksisterende sommerhus, skal man være opmærksom på, at såfremt sommerhuset udlejes samt indeholder mere end 10 sovepladser, skal der ved ibrugtagningstilladelse foretages et brandsyn i henhold til Bekendtgørelse om brandsyn, § 2, stk. 3, pkt. 1.

Såfremt sommerhuset indeholder mere end 10 sovepladser og påtænkes udlejet, bedes dette venligst oplyst i ansøgningen.

Byggeret og helhedsvurdering

Byggeretten er en ret, du har til at opføre bygninger på din grund, hvis bestemmelserne i bygnings­reglementet om bebyggelsesprocent, størrelse, etageantal samt højde- og afstandsforhold er overholdt.

En helhedsvurdering er en vurdering, som kommunen foretager, hvis en bygning ikke kan overholde byggeretten. Der tages højde for, hvordan bygningen i sin helhed fremstår i området, og hvad der er sædvanligt. Der tages også hensyn til naboerne, lysforhold, og hvordan det kan påvirke opholdsarealerne omkring. En helhedsvurdering kræver, i nogle tilfælde, partshøring af naboer som Faaborg-Midtfyn Kommune foretager som led i sagsbehandlingen.

Det skrå højdegrænseplan

Det skrå højdegrænseplan er en udregning, der angiver den maksimale højde, et enfamiliehus må have alt efter afstanden til skel. En gavltrekant medregnes ikke i det skrå højdegrænseplan.

Den maksimale højde udregnes ved at gange 1,4 med afstanden mellem skel og hus.

Bebyggelsesprocent

Følgende er der et eksempel på en beregning af bebyggelsesprocenten efter nugældende bygnings­reglement. Det samlede areal af carport + udhus + overdækket terrasse, som er over 50 m² medregnes i bebyggelsesprocenten.

170 m² + (40 m² + 15 m² + 12 m² - 50 m²) = 187 m² x 100 / 875 m² = 21,37 %

Hvis der i en lokalplan er bestemmelser om en maksimal bebyggelsesprocent, bruges der beregningsregler fra det bygningsreglement, der var gældende på tidspunktet, da lokalplanen blev vedtaget.

Facadehøjden

Når du bygger i et sommerhusområde, vil du støde ind i en bestemmelse om en maksimal facadehøjde. Det betyder, at højden fra terræn til underkant tagbeklædning maksimalt må være en bestemt højde – målt i en lige linje langs ydervæggen. Den maksimalt tilladte facadehøjde er angivet i lokalplanen, og kan være forskellig inden for samme lokalplanområde. Ofte er den  på 3 meter, men kan også være 2,7 m.

Byggeskadeforsikring eller selvbyggererklæring

En byggeskadeforsikring er en forsikring, der gælder i 10 år, og som skal tegnes, hvis du får et professionelt firma til at bygge dit enfamiliehus.

Den dækker alvorlige byggeskader, som kan have betydning for bygningens levetid.

Ønsker du selv at stå for hele byggeprocessen, hvor du selv indgår aftaler med forskellige håndværkere, kan du undgå at tegne byggeskadeforsikringen ved at underskrive en selvbyggererklæring, hvor du i tilfælde af byggeskader selv kan risikere at skulle dække og udbedre disse.

Der skal ikke tegnes en byggeskadeforsikring ved opførelse af et sommerhus.

Ansøgning om byggetilladelse og nedrivningstilladelse skal fremsendes gennem Byg og Miljø.

Når du opretter en ansøgning, får du overblik over, hvilken dokumentation, der skal udfyldes og indsendes, og hvilke informationer vi skal bruge for netop at behandle din sag.

Efter du har indsendt, får du en kvittering for Faaborg-Midtfyn Kommune om at vi har modtaget din ansøgning, og at sagen er tildelt en sagsbehandler. Du får også besked, når der er nyt i din sag.

Sådan søger du i Byg og Miljø

1. Start et nyt projekt
   Når du starter et nyt projekt i Byg & Miljø, bliver din kladde automatisk gemt. Du kan oprette flere projekter samtidig, hvis du har behov for det.
2. Vælg projektets sted
   Vælg en specifik matrikel. Når stedet er valgt, får du information om forhold, du skal være opmærksom på.
3. Tilføj ansøgere
   Giv adgang til for eksempel en rådgiver eller en ejer af ejendommen. Så kan du få hjælp til at indsende korrekt og fyldestgørende information.
4. Vælg ansøgningstype
   Det materiale, du skal indsende, afhænger meget af, hvilken ansøgningstype du vælger. Derfor er det vigtigt at vælge den eller de rigtige ansøgninger.
5. Udfyld alle punkter
   Medmindre der er en væsentlig grund til, at et punkt ikke er relevant, skal al dokumentation udfyldes. Husk at beskrive hvorfor, hvis du ikke mener, det er relevant.
6. Indsend projektets ansøgning
   Indsend alle tilføjede ansøgninger i projektet. Se dine ansøgningers status i projektoverblikket.

Tjekliste

Inden du skriver din ansøgning:

• Find ud af, hvad der gælder for din ejendom, herunder kommuneplan, spildevandsplaner, bygningsreglement samt tinglyste servitutter.
• Undersøg, om der er tegninger i byggesagsarkivet af grund eller bygning.
• Identificer, om ejendommen ligger i byzone, landzone eller sommerhusområde.
• Undersøg forhold, som kan have indflydelse på dit byggeri.
• Er der beskyttelseslinjer, som skal overholdes?
• Jordforurening?
• Ledninger i jorden?
• Beskyttet natur?
• Andet?
• Find ud af, hvilke tilladelser dit projekt kræver, for eksempel spildevand, affald og jordhåndtering.
• Er du i tvivl, så book et telefonmøde med en sagsbehandler. Kontakt BYG på 72 53 21 04 eller teknik@fmk.dk

Tegningsmaterialet er vigtigt for, at sagsbehandleren kan vurdere din ansøgning, fordi det hjælper til at forstå det arbejde, du vil udføre.

Vejledning om tegningsmateriale

Situationsplan

Du skal blandt andet vise, hvor byggeriet er placeret på matriklen - og i forhold til andre bygninger. Du skal oplyse afstand til skel på det byggeri, du ønsker at opføre. Afstanden måles vinkelret fra skellet. Husk at oplyse bebyggelsesprocent samt dokumentere eksisterende og fremtidige terrænforhold.

Facadetegning

Hvordan ser byggeriet ud fra forskellige sider? For både helårsbeboelse og  sommerhus skal du angive facade- og totalhøjde. Ved helårsbeboelse skal du indtegne det skrå højdegrænseplan samt dokumentere eksisterende og fremtidige terrænforhold.

Plantegning

Hvordan er byggeriet indrettet, og hvad er de udvendige dimensioner?
Husk at oplyse, hvad rummene skal anvendes til på tegningen.

Snittegning

Hvordan ser byggeriet ud i tværsnit på udvalgte steder? En snittegning er især vigtigt, hvis I ønsker at opføre en hems. Hemsen skal indtegnes, og der skal påføres mål fra hemsen gulv til overkant tag, hvor den måler præcis 1,5 m. Hemsen må maksimalt være 4,5 m², skal underordne sig bygningen og må ikke syne af to etager.

De tekniske kapitler i bygningsreglementet

Når du ansøger om byggetilladelse, skal du tage stilling til, hvilke tekniske forhold i bygningsreglementet dit byggeri er omfattet af. Det betyder, at du skal oplyse, hvilke tekniske kapitler i bygningsreglementet, der stiller krav til dit byggeri. Det gør du ved at sætte kryds ud for de relevante kapitler i ansøgningspunktet 'Erklæring om, hvilke tekniske forhold i bygningsreglementet, byggearbejdet er omfattet af'. Ved at sætte krydser, sikres det, at du som ansøger er bevidst om, hvilke krav der gælder for dit byggeri.

Det er ikke et udtryk for, om du mener, at du overholder kravene eller ej, men hvilke krav der skal overholdes. For eksempel hvis du skal bygge et nyt skur, så skal du afkrydse i kapitel 4 'Afløb', da du skal redegøre for, hvad du gør af regnvandet fra taget. Hvis du ikke kan overholde kravene i bygningsreglementet, skal du søge en dispensation.

Det er dit ansvar at undersøge, hvilke tekniske forhold dit projekt er omfattet af, samt hvilken dokumentation du skal sende. Derfor kan det være en hjælp at have en rådgiver tilknyttet projektet, både i forbindelse med ansøgning samt færdigmelding.

Inden du søger, skal du undersøge, hvilke kapitler din sag er omfattet af. Disse kapitler skal krydses af i skemaet på Byg og Miljø, og hvert kapitel skal dokumenteres ved færdigmeldingen.

Kapitel 2 - Adgangsforhold

Enfamiliehuse - gælder kun for yderdøre.
Sommerhuse er undtaget.

Kapitel 3 - Affaldssystemer

Husholdningsaffald fra ny bolig ved opførelse på ubebygget grund.

Kapitel 4 - Afløbsforhold

Afløbsinstallationer fra for eksempel køkken og bad samt vand fra tagflader og eventuelle dræn.

Kapitel 5 - Brand

Krav til brandsikring - herunder anvendelseskategori og risikoklasse, koncept for evakuering, brandsikring af bærende konstruktioner, sikring mod brand- og røgspredning samt redningsberedskabets indsatsmulighed.

Kapitel 7 - Byggeplads

Sikring, så der ikke sker skade på personer og bygninger på og omkring byggepladsen, sikring mod svigt af konstruktioner på anden grund og sikring af materialer mod fugt.

Kapitel 9 - Bygningens indretning

Beboelsesrum, bad, WC, køkken, normalklasserum, forsamlingslokaler, arbejdspladser, hoteller og glaspartier. Sommerhuse er undtaget.

Kapitel 11 - Energiforbrug

Krav til varmeisolering, mindstekrav til klimaskærm, energirammer, energikrav, renoveringsklasser, sommerhuse/campinghytter, midlertidige, flytbare pavilloner og bygningsopvarmning.

Kapitel 12 - Energiforsyningsanlæg

Opvarmningsanlæg, fyringsanlæg, brændeovne, masseovne, åbne fyringsanlæg, centralvarmekedler, oliebrændere, aftrækssystemer, solvarme-, solcelle- og køleanlæg samt varmepumper.

Kapitel 13 - Forureninger

Forureninger fra byggematerialer og undergrunden (radon).

Kapitel 14 - Fugt og vådrum

Sikring mod skimmelsvamp i hele bygningen, for eksempel sikring mod fugtophobning af byggematerialer i byggeriet.

Kapitel 15 - Konstruktioner

Krav til bærende konstruktioner.

Kapitel 17 - Lydforhold

Lyd fra andre rum, boliger, erhvervsenheder, bygningens installationer, veje og jernbaner, efterklangstid med mere.

Kapitel 18 - Lys og udsyn

Sikring af dagslys, udsyn og elektrisk belysning.

Kapitel 19 - Termisk indeklima og installationer til varme- og køleanlæg

Varmeinstallationer og køleinstallationer.

Kapitel 21 - Vand

Vandinstallationer.

Kapitel 22 - Ventilation

Ventilationsanlæg, krav til ventilation i enfamiliehuse, andre boliger, daginstitutioner, undervisningsrum med mere.

Når dit hus eller tilbygning står klar, er det vigtigt, at du færdigmelder dit byggeri på Byg og Miljø, så byggesagen kan registreres som afsluttet, og der kan foretages ændringer i BBR.

Vi anbefaler, at du gør brug af en byggerådgiver, så du er helt sikker på, at færdigmeldingen bliver dokumenteret, som den skal.

Når alt materiale og dokumentation er fremsendt, får du en ibrugtagningstilladelse, og dit byggeri kan tages i brug.

Tjekliste

Brug denne vejledende tjekliste til at sikre dig, at du har styr på det sidste.

• Færdigmeld dit byggeri.
• Færdigmeld spildevandsarbejdet.
• Tjek om byggetilladelsens vilkår er opfyldt, og om alt materiale er indsendt til kommunen.
• Erklæring om det færdige byggeri samt erklæring om fyldestgørende dokumentation skal underskrives digitalt og fremsendes sammen med dokumentation for de tekniske bestemmelser anført i byggetilladelsen.
• Energimærke. Sommerhus samt tilbygning til enfamiliehus er undtaget.
• Trykprøvning. Sommerhus samt tilbygning til enfamiliehus er undtaget.
• Police på tegnet byggeskadeforsikring samt dokumentation for, at denne er betalt. Sommerhus samt tilbygning til enfamiliehus er undtaget.
• Drift- og vedligeholdelsesmanualer samt funktionsafprøvninger skal vedlægges.

Spildevand

Spildevand er oftest vand fra toilet, køkken og bad. Regnvand er vand fra for eksempel tage og belagte overflader, som skal afvandes.

Vær opmærksom på, at der ved ombygning kan være nye krav til afledning af dit spildevand, hvis der sker en væsentlig ændring i ekstra bad eller toilet.

Du skal have en autoriseret kloakmester til at lave tilslutningen til FFV´s spildevandsledning.

Din kloakmester skal færdigmelde tilslutningen, når det er ordnet. Hvis tilslutningen ikke er færdigmeldt, kan du ikke få en ibrugtagningstilladelse til dit byggeri.

I det åbne land og i sommerhusområderne

Du skal have en spildevandstilladelse, inden du går i gang. Der er mange løsningsmuligheder, og der kan være strenge rensekrav uden for de kloakerede områder. Kontakt kommunen i god tid, så du kan finde den rigtige løsning og få økonomien på plads. Du må ikke tilslutte regnvand til en spildevandsledning.

Lokalplan

En lokalplan fastsætter bestemmelser om anvendelse, bebyggelse, materialer, veje med mere og er juridisk bindende. Den gælder for alle grundejere, lejere og brugere i det område, som dækkes af lokalplanen.

Når du skal bygge nyt, bygge om eller på anden måde ændre på din ejendom, er det en god idé at undersøge, om en lokalplan rummer særlige bestemmelser for din ejendom. En lokalplan kan også regulere, om dit hus er bevaringsværdigt, og om der skal søges dispensation til udvendige ændringer.

Du kan finde den lokalplan, der er gældende for din ejendom på plandata.dk.

Landzonetilladelse

I landzone må der som udgangspunkt ikke opføres andet byggeri end det, der er nødvendigt for landbrugsdriften, skovbruget og fiskerierhvervet. Hvis du vil foretage en udstykning, opføre ny bebyggelse, ændre anvendelse af ubebyggede arealer, skal du ansøge om en landzonetilladelse.

Affald

Hvis du bygger nyt, skal du have en plan for, hvordan du kommer af med dit affald - både dit byggeaffald og erhvervsaffald eller almindelig dagrenovation fra beboelse.

Jord og forurening

Du skal selv undersøge forureningsforhold, og om der er forurenet.

Hvad er en STRAKS-ansøgning?

I Faaborg-Midtfyn Kommune tilbyder vi konceptet STRAKS-ansøgning. STRAKS-ansøgning er et begreb, der er indført for at tilgodese ’Den fyldestgørende og ukomplicerede ansøgning’, hvor man som ansøger selv udfører alt det indledende arbejde.

STRAKS-koncept er et samarbejde mellem borgeren, virksomheder og Faaborg-Midtfyn Kommunes byggesagsafdeling.

Som ansøger sørger man for at byggearbejdet overholder de forskellige relevante lovgivninger og, at ansøgningsmaterialet er fyldestgørende.

Såfremt ansøgningen er fyldestgørende og overholde relevant lovgivning, kvitterer vi med en hurtig byggetilladelse, senest tre uger efter ansøgningen er oprettet i vores system.

Ansøgningsmateriale til STRAKS-ansøgning

Formålet med STRAKS-ansøgning er, at man som ansøger selv skal undersøge og bekræfte, at det ansøgte byggeri overholder de forskellige lovgivninger. Man skal gennemgå lokalplaner, tinglyste servitutter samt undersøge, om der er naturbeskyttelse eller forurenet jord på den pågældende ejendom.

STRAKS-koncept kan kun tilbydes til de byggesager, hvor der ikke ansøges om overskridelse af byggeretten (helhedsvurdering) eller dispensation. Sagen skal være fyldestgørende med alle de korrekte tegninger, og de skal være korrekt målsatte.

Hvornår kan du ikke søge om STRAKS-ansøgning?

Det er ikke alle typer ansøgninger, der kan søges som en STRAKS-ansøgning.

Konceptet er kun for byggeri på ejendomme med enfamiliehuse og sommerhuse. Hvis dit byggeri kræver en helhedsvurdering eller dispensation for at kunne opføres, kan din sag heller ikke søges som en STRAKS-ansøgning.

Der kan for eksempel ikke søges om STRAKS-behandling, hvis projektet:

• Overskrider byggeretten og derfor skal helhedsvurderes, hvis du for eksempel ønsker at bygge tættere på skel eller bygge højere end kravene i gældende bygningsreglement (BR18, kap. 8).
• Kræver dispensation fra gældende lokalplan, byplanvedtægt eller lignende.
• Kræver dispensation fra Naturbeskyttelsesloven, Miljøbeskyttelsesloven eller øvrig lovgivning.
• Afviger fra bestemmelser i tinglyste servitutter.

Ingen STRAKS - hvad gør du så?

Hvis dit byggeri kræver en helhedsvurdering eller dispensation, kan din sag ikke ansøges som en STRAKS-ansøgning. Projektet skal ansøges som en byggetilladelse på normal vis, og din byggesag vil følge vores almene sagsbehandlingstider.

Hvis en tilladelse forudsætter helhedsvurdering eller dispensation er byggesagen mere kompliceret og skal eventuelt sendes i partshøring, naboorientering eller til behandling ved andre myndigheder, og derfor kan vi ikke tilbyde kort sagsbehandlingstid.

Der er mange regler at holde styr på i bygningsreglementet, og det kan nogle gange være svært at gennemskue, om en bygning kræver byggetilladelse eller ej.

Det kræver altid byggetilladelse at:

• Opføre en beboelsesbygning som et sommerhus eller enfamiliehus.
• Forøge kvadratmeterne i dit hus.
• Opføre sekundære bygninger der tilsammen udgør mere end 50 m².

Sekundært byggeri kan eksempelvis være:

• carport
• garage
• udhus
• drivhus
• eller overdækning.

Det vil sige, at der kan opføres sekundært byggeri, der placeres på terræn og tilsammen har et areal på højest 50 m², uden byggetilladelse, forudsat at byggeriet opføres i overensstemmelse med byggeretten og øvrige bebyggelsesregulerende forhold gældende for ejendommen.

Du skal være opmærksom på, at undtagelse fra ansøgning om byggetilladelse efter bygningsreglementet ikke undtager fra overholdelse af og ansøgning om tilladelse eller registrering efter anden lovgivning. Det er ejers ansvar at gældende lovgivning overholdes.

Følgende byggeri kræver altid byggetilladelse

• Anneks
  Et gæstehus kræver altid byggetilladelse, inden det opføres. Det skal isoleres efter samme isoleringskrav, som boligen på grunden, og overholde de samme afstandskrav og bygningshøjder som eksisterende bolig.
• Udestue
  En en udestue er et uopvarmet opholdsrum. Selvom bygningen ikke er isoleret, kræver det en byggetilladelse alligevel, da bygningen anvendes til personophold.
• Sauna
  Sauna er til personophold og vil derfor kræve en byggetilladelse for at kunne opføres.
• Shelter
  En shelter kræver en byggetilladelse inden den opstilles, også selvom en shelter kun anvendes til primitiv overnatning.
• Drivhus eller orangeri (uopvarmet udestue)
  For drivhuse er anvendelse afgørende for om byggeriet skal søges som et sekundært eller primært byggeri. Ønsker man for eksempel at benytte drivhuset til at opholde sig i, og sætte et bord med tilhørende stole, vil det jævnfør byggeloven anses som længerevarende ophold og derved være omfattet bestemmelser, som var det en uopvarmet udestue. Byggeriet vil kræve en byggetilladelse og er omfattet tekniske forhold samt en ibrugtagningstilladelse. Et drivhus kan man kun benytte til planter og grønt, og skal dermed ansøges som sekundært byggeri, der kun vil kræve byggetilladelse såfremt man har mere end 50 m² sekundært byggeri samlet set på grunden.

Er du i tvivl?

Er du stadigvæk i tvivl om dit byggeri kræver byggetilladelse, så kontakt byggesagsafdelingen på 72 53 21 04 for at få en afklaring.

Telefontiderne er følgende:
Mandag kl. 10.00-12.00,
Tirsdag kl. 10.00-12.00
Onsdag LUKKET
Torsdag kl. 15.00-17.00
Fredag kl. 10.00-12.00

Skriv gerne dine spørgsmål til vores mail på teknik@fmk.dk

Book en forhåndsdialog

Få svar på de mest almindelige spørgsmål på Byg og Miljøs hjemmeside.
Hjælp til Byg og Miljø

Se hvilke servitutter, der er tinglyst på din ejendom.
Tinglysning

Se hvilke tegninger vi har på din ejendom.
Weblager

Få overblik og find vejledninger.
Bygningsreglementet